Российские власти ходят вокруг да около налога на недвижимость давно, если быть точнее – с 2000 года. По сути, новый закон должен заменить собой три документа: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и земельный налог. По последней информации, поправки в Налоговый кодекс РФ могут ввести уже в январе 2013 года. В то же время до сих пор не понятно, как будет решен вопрос с налоговыми ставками и льготами для разных категорий населения.
Хлопоты длиною в год?
Представители органов власти подчеркивают, что налоговое бремя с принятием нового документа вырасти не должно, а государством движет чувство справедливости. Сейчас, когда налог на имущество рассчитывается на основе оценки БТИ, а не рыночной стоимости недвижимости, владельцы дорогого имущества иногда платят меньше, чем собственники дешевого жилья, утверждает министр экономического развития Эльвира Набиуллина. При этом эксперты рынка недвижимости считают, что введению единого налога, помимо работы, связанной непосредственно с написанием нормативно-правовых актов, должна предшествовать огромная работа по определению рыночной стоимости объектов налогообложения, то есть недвижимости. Обусловлено это тем, что расчет налога будет производиться именно от рыночной стоимости объектов, говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. Сейчас же для расчетов применяют кадастровую стоимость, которая меньше рыночной в разы и даже десятки раз.
Как считает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, процесс введения налога на недвижимость займет не менее 5 лет. «Прежде чем ввести новый налог необходимо проделать огромную работу по созданию реестров объектов недвижимости и собственников этих объектов, так же потребуется выработать методику массовой оценки недвижимости, которая позволит определять стоимость объектов недвижимости, максимально приближенную к рыночной стоимости, также необходимо создать механизм оспаривания кадастровой оценки», - говорит Игнаткина.
Если заглянуть в недалекое прошлое, то можно отметить, что принятие единого закона связано еще и с тем, что с 1 марта 2008 года вступил в силу «Закон о государственном кадастре недвижимости». Если раньше земельные участки и строения считали по отдельности: в БТИ – отдельно строения, в Кадастровой палате – отдельно земельные участки, то закон 2008 года предписывает считать, что земля и строение - это единый имущественный комплекс, единый объект недвижимости.
Однако даже с учетом всей проделанной работы, эксперты сходятся во мнении, что дел остается много. Постановка всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается. И плюс к этому – действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что будет проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости в этом регионе и будут официально утверждены результаты кадастровой оценки, комментирует Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам.
По словам Набиуллиной, массовая кадастровая оценка земли уже существует, а вот объекты капстроительства пока еще не оценили. В 12 пилотных регионах эту работу планируется завершить летом нынешнего года. «Здесь мы хотим предложить ввести налог на недвижимость в тестовом режиме уже со следующего года. Навязывать такое решение не будем, каждый регион сам оценит степень готовности к введению нового налога», - сказала глава минэкономразвития Набиуллина в июле прошлого года.
Сюрпризы. Приятные и не очень
Как известно, нет ничего хуже неопределенности. Самое главное, что волнует граждан, – это размер налога, который будет определяться в процентном соотношении к рыночной стоимости недвижимости за один год. «Ставка может быть на уровне 0,01% от кадастровой стоимости недвижимости или немного больше. Этот вопрос сейчас обсуждается», - сказала глава Минэкономразвития. Однако понятие «немного больше» довольно растяжимое.
Так, собственнику небольшого земельного участка с дачным домиком, рыночная стоимость которого составляет порядка 10 млн. рублей, придется платить 10 тыс. рублей в год (по налоговой ставке в 0,1%), что является вполне реальной цифрой. Но если ставка станет «немного больше», к примеру, 1%, тогда ежегодно собственник будет вынужден отдавать по 100 тыс. рублей, что является ощутимой суммой даже для среднего класса. Если же «крыша над головой» находится на престижном подмосковном направлении и представляет собой полноценный загородный коттедж стоимость от 30 млн. рублей, или квартиру в центре Москвы примерно такой же стоимости, то владелец недвижимости, согласно нашей логике, может выплачивать или 30 тыс. рублей в месяц, или 300 тыс. рублей. Разница ощутима.
Второй вопрос, который волнует многих россиян – будет ли налог на недвижимость учитывать доходы собственника, и если будет, то как. Как считает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты города Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», гарантия льготной системы налогообложения при незначительном доходе или его отсутствии остается спорным вопросом. «Вы можете быть неработоспособным, не иметь никакого дохода, кроме пенсии по инвалидности, однако, если по наследству вам "перепадет" квартирка или земля, то вы автоматически попадете в класс населения со средним достатком», - комментирует Сухов. Данная политика нашего государства в отношении льгот малоимущему населению изначально лишает собственников недвижимого имущества претендовать на скидки по налогам, за исключением наличия единственной собственности – небольшой квартиры или комнаты, как основного места проживания с обязательной пропиской в нем.
Богатые не заплачут
Поскольку размер нового налога будет зависеть от стоимости недвижимости, ставка налога будет больше для тех собственников, которые владеют большими земельными участками, крупной недвижимостью и квартирами высокого ценового сегмента. Однако введение налога отразится и на менее обеспеченных слоях населения. Как рассказывает Инна Игнаткина, рост цен на недвижимость привел к тому, что многие собственники квартир оказались в противоречивой ситуации. «Рыночная стоимость квартиры, полученной или купленной еще в советское время, никак не соответствует их фактическому уровню доходов. Таким образом, налог на недвижимость, исчисляемый исходя из рыночной стоимости квартиры, может нанести удар по их бюджету», - комментирует эксперт.
Даже если величина вычета будет составлять 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников, пусть и не большая, в основном это касается пенсионеров и малоимущих семей, задумается о более скромном жилье. При увеличении размера налоговой ставки последствия будут более ощутимы и для других групп граждан, считает Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». Вместо единичных сделок по обмену большей площади на меньшую с пренебрежением таких характеристик как этажность, вид из окна, наличие мусоропровода, риелторы начнут иметь дело с массовой активностью такого характера.
Однако необходимо сделать оговорку, что власти идут навстречу своим гражданам. Идею установить вычет в 55 кв. м с площади жилья и 6 соток с площади земельного участка вполне разумна: владелец будет платить только за дополнительные «квадраты». В этом случае может начаться история с повальным «дроблением» объектов недвижимости с целью уйти от налога.
На тех же, кто готов приобрести квартиру в жилом комплексе или загородный дом в коттеджном поселке высоких классов, введение подобного налога значительным образом не отразится. Люди, материальное положение которых позволяет приобрести дорогую недвижимость, могут достаточно свободно выплачивать соответствующий налог.
Благие намерения
Если говорить в целом, не принимая во внимание возможные пробелы, то сама идея закона разумна: богатые платят больше, бедные - меньше, ведь налог будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости объекта. К тому же это еще и дополнительный массовый способ пополнить казну, а полученные деньги пойдут на развитие инфраструктуры – ремонт дорог, строительство соцобъектов в регионах. «Разумеется, налогоплательщик должен быть уверен, что его "кровные" пошли на полезное дело, а не потрачены впустую, и в этом заключается важная задача государства. Пока многие эту идею воспринимают, как "обдираловку", опасаясь злоупотребления властей», - говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-Недвижимость» Новикова Ольга.
Еще один положительный момент, который должен принести налог – обеспеченные граждане начнут взвешивать все «за» и «против» прежде чем покупать квартиру «про запас». За такие квартиры придется платить налог в полном объеме, что может значительно сократить интерес к покупке инвестиционных квартир, а это, в свою очередь, стабилизирует рынок и положительно повлияет на стоимость жилья, продаваемого и арендного. Также возможным последствием введения налога может стать рост интереса к квартирам небольших площадей. Однако, по мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент сложно прогнозировать распространение этой тенденции, поскольку пока непонятны все нормы нового закона.
Сейчас покупатели не ориентируются на налог при выборе квартиры и рассматривают недвижимость как верный способ сохранить денежные средства. Но становится понятно, что нынешние положения налогообложения в сфере недвижимости давно устарели и требуют корректировки. С введением единого налога люди станут аккуратнее и вдумчивее относиться к покупке жилья, и прежде чем инвестировать в недвижимость будут оценивать по силам ли им оплата налогов. От властей же в данной ситуации народ ждет максимальной рациональности и гласности.
Фото: usr.marketgid.com