Коммерческая недвижимость 2017, Прогнозы
В 2017 году революционных изменений на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода ждать не стоит. Вместе с тем девелоперы будут стремиться к обновлению своего арсенала, чтобы удержать клиентов. Спрос сохранится на дефицитные для города качественные склады, считают аналитики.
«Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода» попросил экспертов рынка поделиться своими прогнозами о том, какие изменения ждут его участников, и рассказать о последних «антикризисных» трендах.
Общая ситуация — спад, стагнация
«Изменения на рынке коммерческой недвижимости зависят от внешних факторов: цен на нефть, того, как поведет себя новая американская администрация и ее европейские друзья, будем ли мы наращивать обороты внешней торговли, — рассказывает директор Центра коммерческой недвижимости C-NN Владимир Лашманов. — В 2016 году торговый оборот падал, доходность помещений снижалась. Для офисных помещений она составила 8%, для торговых — 12–15%, для складских — 15%. В начале кризиса арендодатели исходили из собственных финансовых возможностей, а собственники — из воспоминаний о „жирных“ годах. Сейчас они стали более реально смотреть на вещи. Заинтересованные стороны активнее идут навстречу друг другу».
По наблюдениям Владимира Лашманова, пока на рынке коммерческой недвижимости чувствуется определенное оживление. «Однако резких скачков мы не ожидаем. Потребительский спрос сильно упал. Деньги стали дешевле в два-три раза по сравнению с 2014–2015 годами. Сейчас сложнее сохранять те же объемы продаж, — подчеркивает он. — На рынке аренды, на которой мы специализируемся, предложение в разы превышает спрос. На каждый запрос мы можем дать 10–12 вариантов. Есть, правда, и уникальные запросы. Повысилась ротация. В прошлом году арендаторы переезжали из более крупных помещений в более компактные. Были заявки и от крупных компаний, которые открывали новые складские, логистические комплексы, торговые объекты. Но их количество меньше».
«На развитие рынка коммерческой недвижимости влияет стагнация экономики в стране и в регионе, — считает аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов. — Никаких факторов, которые способствовали бы развитию экономики, мы не видим. Новый президент США подтвердил, что санкции в отношении России необходимы, хотя и дал надежду на договоренности в будущем. Так что больших изменений в 2017 году ожидать не стоит». Как считает эксперт, в условиях стагнации бизнес не развивается: нет стимулов. «Правительство декларирует небывало низкий уровень инфляции. Но это означает только одно: что удалось остановить кризисные явления на низком уровне. О повышающем тренде говорить не приходится. Доходы населения не растут. Снижаются обороты торговли», — отмечает Алексей Чемоданов.
Серьезных перемен на рынке коммерческой недвижимости в наступившем году не прогнозирует и генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик: не будет ни сказочных взлетов, ни фантастических падений. «Исключение могут составить какие-то форс-мажоры, которые мы предсказать не можем. К примеру, нефть по 10 долларов за баррель», — допускает эксперт. — Думаю, мы будем тащиться в прошлогодних объемах. Продолжится диверсификация цен: качественные объекты будут сохранять цену или станут немного дороже; то, что не имеет эффективного использования, будет дешеветь».
Руководитель компании «Брокер Сервис» Василий Енин более оптимистичен, чем его коллеги. Он рассчитывает на небольшой рост в 2017 году по сравнению с предыдущим. Основной тренд — оптимизация: площадей, их стоимости (если говорить про аренду). Ситуацию на рынке будут определять цены на нефть, покупательская способность, стоимость денег. «Рынок привык к новой ситуации: курсу доллара, ставкам по кредитам. Бизнес оптимизировал свои процессы, расходы. Кто-то разорился, кто-то остался. Поэтому резких колебаний мы не ждем», — отмечает эксперт.
По мнению Василия Енина, кризис, начавшийся в 2009–2010 годах, не завершен. В 2016 году выросло предложение и появился спрос на рынке офисной недвижимости. «В сегменте торговых площадей спрос уменьшился. Рост идет за счет ритейла. Как правило, более крупные сети скупают более слабые. Стало меньше запросов от мелких торговых компаний, поскольку сократилось их число. Появляются маленькие помещения, которые до этого были заняты годами. Это street retail. На складские помещения спрос не изменился. Предложение невелико, — отмечает Енин. — В целом снижение цен на рынке коммерческой недвижимости составило порядка 5–10% по сравнению с началом 2016 года».
Офисные помещения: распродажа свободных площадей
Алексей Чемоданов считает, что сейчас девелоперам нет смысла начинать новые проекты, когда сданные объекты стоят пустые. В качестве примера аналитик приводит БЦ «Монблан» по адресу ул. Большая Печерская, д. 40.
«Спрос в 2016 году постепенно восстанавливался. Есть запросы на площади от 700 до 1500 метров от крупных IT-компаний, иностранные фирмы также проявляют интерес к нижегородскому рынку. Например, в 2016 году мы провели сделку по открытию офиса Siemens. Сейчас подбираем площадку на 1500 метров для другой международной компании», — рассказывает генеральный директор ООО «ИДЕМ» Екатерина Гресс.
По мнению аналитика, офисный рынок пострадал значительно меньше сегмента торговой недвижимости, поскольку его игроки уже имели опыт антикризисного управления 2008–2009 годов и благодаря применению правильных стратегий серьезного «проседания» цены и роста вакансии удалось избежать. «2015 год был более тяжелым, чем 2016-й. Мы надеемся на восстановление рынка в 2017 году, хотя говорить о повышении цены аренды и продажи офисной недвижимости преждевременно», — добавляет руководитель ООО «ИДЕМ».