«Ждуны» на рынке недвижимости: многоликое равновесие
Рынок недвижимости: обольщается ли он ожиданиями, теперь уже сентября 2009 года? Веские и уже полноправно называемые историческими факты дают указания на то, что ответ положителен. На протяжении последних двух лет риэлторы с периодичностью в полгода ждут очередного сезонного оживления рынка. Но так и не дождались. В чем причина, если, например, в Уфе такие ожидания начались еще в начале 2008, задолго ДО кризиса.
Что только мы не использовали, аналитические выкладки с макроэкономическими тенденциями, историю мировых рынков, технический анализ, который как будто бы учитывает все факторы. Вот очередной пример очередного просчета.
Динамика движения рынка выглядит так
Типичная «двухглавая» фигура технического анализа рынка согласно теории дает прогноз на снижение цены на 2 уровня «высоты головы» ( синяя стрелка) от второго максимума. Соответственно, линия поддержки (красная) становится далее линией сопротивления. Т.е. согласно техническому анализу, рынок должен был упасть как минимум до 41, а далее с большей вероятностью уйти в боковой тренд. Но цена уже ниже 40. Нас опять обманули… Нас обманул рынок?
И среди покупателей недвижимости и среди выживших риэлторов сформировалась некоторая прослойка «ждунов», первые ждут снижения, чтобы купить, вторые – что сделки просто наконец-то начнут активизироваться, неважно при какой цене.
Ожидание смерти подобно. Известный ранее постулат о том, что при падении цен на недвижимость ( ура!) всегда активизируется рынок, оказался очередной профанацией для всех заинтересованных сторон. И практика показывает, что именно РОСТ цен активизирует рынок недвижимости.
Инертность рынка и условность цены. Рынок недвижимости нельзя прогнозировать способами, которые привычны для других сфер. Именно поэтому различные заявления банкиров и финансистов в отношении РН не сбываются. Основная причина этого – инертность реакции рынка и «разбросанность» такой реакции. На простом примере: рост акции ВСЕГДА более выгоден для инвестора, а падение – для покупателя. В недвижимости возможны настолько различные комбинации интересов, что эти правила не работают. Потому что рынок не состоит из продавцов и покупателей по отдельности. Продавец может быть одновременно и покупателем, и даже дважды покупателем, с временными разрывами и т.п. Отчасти поэтому цена недвижимости – также показатель условный.
Принято считать, что чем дешевле, тем лучше покупается. Но мы видим иное, причем, если бы еще только на примере российского рынка. Рынок США показал то же самое.
Мы покупаем, когда дорого, растет и мало выбора. А когда дешево, есть и много, мы ждем. И причина тут не в ипотеке!
А что, собственно, хотим от недвижимости, или неэкономический рынок. Вопрос в том, чего же мы хотим на самом деле. Вернее, в том, что мы не умеем хотеть и выбирать. Уметь хотеть – это хотеть настолько однозначно, что альтернатив типа « ну, я еще подумаю» уже нет. Уметь выбирать – это выбирать, четко сформировав по приоритетности все критерии выбора, сроки, условия. И если проанализировать все это даже в свете экономического кризиса, то получим следующее.
Рынок недвижимости в целях удовлетворения базовых потребностей в жилье ( не путайте с инвестициями, их уже нет) – это неэкономический, а психологический механизм.
Поэтому абсолютно все закономерности его пока стоит анализировать с этой точки зрения.
Альтернативное неожидание и неальтернативное ожидание. Никто, конечно, не умаляет уровня доходов. Для покупки недвижимости они, безусловно, важны. Но. Квартиры подешевели на 30 %, а уровень доходов населения, согласно статистике – 15%, т.е. в два раза меньше. Опять противоречие, или опять обманули?.. Альтернативное неожидание в моей терминологии означает в настоящий момент сделки-альтернативы. Т.е. после продажи покупка, часто одномоментно, так как продается то, где реально живут. Т.е. на падении цен не выиграешь. Но чего-то ждут. ЧЕГО? Вывод напрашивается тот же: люди не умеют формировать реальные экономические и прочие критерии выбора.
Можно понять тех, кто просто хочет что- то купить. Вроде бы подождать, пока подешевеет. Но иные жизненные обстоятельства создают при этом такие издержки, которые покупатели почему-то не принимают во внимание. Плюс возможность выбора, которой может уже не быть.
Когда рынок недвижимости станет экономическим? Видимо никогда в худшем случае. Или когда-нибудь попозже, когда мы с вами научимся четко и конкретно принимать однозначные решения. Так как сомнения губят все начинания.
Многоликое равновесие на рынке недвижимости может иметь место при различной цене. Не так, как прогнозируют банкиры или финансисты, называя цифры в 43, 35 и т.д. тыс. руб за кв.м. Равновесие на рынке недвижимости ( количество покупателей равно количеству продавцов и все рады) может быть при ЛЮБОЙ цене недвижимости. Только не употребляйте относительно этого процесса достижения равновесия слово ОБВАЛ.
Многоликое равновесие на рынке вторичной недвижимости может иметь место при различной цене. Не так, как прогнозируют банкиры или финансисты, называя цифры в 43, 35 и т.д. тыс. руб за кв.м. Равновесие на рынке недвижимости ( количество покупателей равно количеству продавцов и все рады) может быть при ЛЮБОЙ цене недвижимости.
Равновесие-цена-доход. Равновесие на рынке недвижимости зависит НЕ от цены. Зависит оно от неценовых факторов: целей покупки, ожиданий, страхов, стабильности и т.е. Если бы это было не так, то постепенное снижение цены в последнее время приводило бы к постепенному увеличению спроса. По закону спроса и предложения. Прочие факторы лишь опосредованно зависят от доходов. Т.е. равновесие рынка недвижимости НЕ зависит от доходов. Тогда какая же связь доходов с ценой?
В одной из предыдущих статей был обозначен единственный фактор цены на недвижимость – доходы. Но это не есть фактор спроса.
Для ясности:
Вспомните галопирующую инфляцию. Увеличивались нули на ценниках, уменьшалась покупательная способность денег. Мы покупали то же по более высоким ценам, но в структуре наших платежей затраты занимали примерно ту же долю при повышении нулей в наших доходах. Зависимость цены на недвижимость от доходов аналогична. Имея более высокие доходы ( т.е. аналогично предыдущему примеру цифры с бОльшим количеством нулей, вы готовы отдать больше за ТУ же квартиру или купить бОльшую квартиру. Психологически. Поэтому
Цена недвижимости ( средняя) зависит от общих средних Доходов (уровня доходов населения).
А вот именно равновесие рынка и активность зависят от прочих факторов, большая доля из которых – факторы психологические, социальные, т.е. с деньгами не совсем связанные. Получается, что рынок недвижимости противоречит закону спроса-предложения? Или показывает обратную ценовую эластичность. Не противоречит, так как спрос, вызванный НЕценовыми факторами, по сути НЕ зависит от цены. Но по закону спроса-предложения цена продолжает падать до тех пор, пока под действием иных факторов спрос не оживится.
Равновесие зависит от бесконечности Факторов различной «этиологии».
«Предсказания» цены. Предугадать цену активизации рынка, назовем ее так, очень и очень сложно именно потому, что количество этих неценовых факторов огромно, каждый живет по своим законам, и действие каждого может прекратиться в любой момент. Т.е. активизация может произойти и «завтра», и при таком уровне цен, который помнят только наши родители. Теоретически этот уровень может быть ниже себестоимости строительства, а это уже другая тема - о строящемся жилье.
Цена такого равновесия может быть различна. Можно было бы говорить об единственно верной цене такого равновесия, если бы все прочие факторы были бы постоянными. Но такого не будет никогда. При изменении хотя бы одного фактора будет новая точка равновесия. Соответственно, сколько факторов – столько и точек равновесия, столько же и цен. Даже в долгосрочном масштабе.
Обвал – это не про недвижимость. Только не употребляйте относительно этого процесса достижения равновесия слово ОБВАЛ. В свете всего вышесказанного.
Обвал - это внезапно, а рынок недвижимости инертен, идет постепенное снижение, так как собственники далеко не сразу понимают, и, самое главное, психологически готовы (опять неэкономический фактор) снижать цену. Соответственно, не сразу меняется информация о ценах в объявлениях и СМИ, и только еще через какое-то время ее анализируют потенциальные покупатели.
Мое мнение, что непонимание и заявления, подобные заявлению бывшего сотрудника Сбербанка, как раз и происходят из-за такого "максималистского" подхода и существующего абсолютно некорректного термина "обвал". Поэтому и существуют панические ожидания страстей на рынке недвижимости. Мне бы хотелось заявить всем: не используйте слово ОБВАЛ, когда речь идет о постепенном снижении. А именно это и происходит уже 2 года. При таком медленном снижении любая альтернативная сделка с недвижимостью ( продаем одно, покупаем другое) малочувствительна к цене, так как временной разрыв между покупкой и продажей мал.
Некоторые клиенты агентств недвижимости звонят агентам по 3 раза в неделю, спрашивая, как изменились цены, а не "обвалились" ли они. На самом же деле снижение на 1% в неделю практически незаметно, если вы реально сейчас покупаете-продаете квартиры для фактического проживания. Здесь принимаются во внимание еще и цели конкретных продавцов-покупателей. Кто-то один снижает цену, в то время как другой – нет.
Застройщики тоже не все разом снижают цену, многие стараются ее удерживать и сейчас, чтобы обеспечить финансовый поток. Специфика же ценообразования на первичном и вторичном рынке сильно отличается. И это вторая глобальная ошибка далеких от РН аналитиков. Тем более, что и расчет также идет усредненно. Не стоит ровнять девелоперов и частных собственников вторичного жилья. Это совершенно различные сегменты с точки зрения ценообразования и психологии продаж, а сейчас еще и покупок. Т.е. тех самых факторов, от которых зависит спрос. А рынок недвижимости все-таки больше формирует вторичное жилье, особенно если риски покупки жилья от застройщиков сейчас велики.
Рынок недоверия.
Проанализируйте, верите ли вы продавцу в продуктовом магазине, магазине одежды, бытовой техники, на заправке и т.п. И насколько отличается уровень доверия в зависимости от отрасли и товара. Также замечу, что доверие здесь оценивается именно к продавцу, а не к производителю, так как именно продавец производит презентацию товара для вас. Насколько вы верите цене товара, которую называет продавец? Даже если цена вам не очень нравится, вы верите, что товар столько стоит, вернее, что вы должны будете за него заплатить именно столько. Риэлтор – тот же продавец, но недвижимости. Но уровень доверия к нему у населения значительно ниже.
Рынок недвижимости – один из немногих оставшихся рынков, где уровень доверия к профессиональному продавцу-риэлтору остается на нижайшем уровне. Уровень доверия определяет и значение цены в формировании спроса, так как и цене в этом случае не доверяют. А раз не доверяют, то на первый план выходят иные факторы.
Принято считать, что недоверие возникает из-за высокой цены покупаемого «товара» и доле в структуре затрат клиента. Но сравните с продажей дорогих авто, ведь риэлтор – также авторизованный собственником с помощью специального договора продавец.
Памятуя ту самую теорию несимметричности информации, применим-ка ее к рынку недвижимости. Возможно, нобелевская лауреатка наконец-то сможет объяснить все беды риэлторов.
Асимметрия информации, согласно автору – постулат о том, что одна сторона сделки всегда знает больше, чем другая. Лекарство – так называемая «честная» информация, распространяемая всеми возможными и невозможными способами. И чем сложнее и непредсказуем конкретный рынок и общеэкономическая ситуация, тем больше потребность в «честности», причем всех сторон сделки.
А научились ли мы быть честными?
Одним из следствий теории является рьяно обсуждаемый всеми момент о том, что клиенты предпочитают услуги частного маклера с фиктивной пропиской (регистрацией), не подписывая с ним даже договора, не проговаривая толком ответственность, услугам стабильного агентства даже при одинаковой стоимости услуги.
Клиент выбирает и принимает решения, исходя из личного мнения о том, что ну уж где-то ему точно наврали. И тот, что больше и доказательней аргументирует обратное, согласно той же теории, имеет меньшее доверие клиентов. Так как в бОльшем объеме доказательств по абсолютному значению вранья, с точки зрения клиента, должно быть больше. (Хотя про то, что и правды больше, клиент не задумывается).
Вывод: на рынке глобального недоверия любые убеждения и доказательства воспринимаются клиентом как оправдания и вызывают подозрения. Но информация – штука сложная. Поскольку она сама по себе не имеет материальных воплощений, а мы привыкли жить в материальном мире, наш разум просто требует облечения ее в материальные носители. А вот уже те самые материальные носители нам привычно разделить на достойные доверия и недостойные доверия. Субъективно.
Далее, в рамках изучаемого вопроса, человек переносит источники информации из категории в категорию туда-сюда, добавляет новые и исключает старые.
Подобное поведение с радостью используют сейчас создатели новых содержательных форм «правдивой информации». В настоящий момент это блоги, до этого были бесплатные консультации специалистов на сайтах и т.д.
Генетика?
Хорошо, но как можно объяснить успешность нерадивых по сравнению с профессионалами, особо себя не рекламирующими, и, соответственно, не вызывающими подозрений? Очень просто – глобальным неверием всей популяции россиян в хорошее, определенной генетической установкой последних поколений. Вспоминая теорию эволюции Дарвина, многие цитируют ее настолько неточно, что смысл полностью становится обратным. Выживает не сильнейший, а умеющий приспособиться. Ура приспособленцам советской эпохи! Как известно, во многих случаях приспособиться удается не самым сильным и умным, а самым слабым и глупым, либо наделенным какой-либо специфической чертой особям, том числе наглостью, хамством и т.п. Часто умеющий приспособиться – это тот, кто тратит меньше всего энергии, говорит не правду, а то, что от него хотят услышать, представляющий клиенту ситуацию настолько просто, чтобы тот не заморачивался лишнего. Также не помешает вспомнить игру на слабостях, потакание страстям и т.п.
О Гондурасе.
Теория энтропии говорит о том, что мир всегда стремится к хаосу и лишь наши попытки его упорядочить и отрегулировать не дают нам и всему окружающему развалиться на атомы. Но я склонна видеть мир в постоянно меняющемся относительном равновесии, к которому природа стремится сама. Иногда мне даже кажется, что так часто встречающаяся людская тупость происходит не из-за лени, а благодаря саморегуляции природной системы, которая знает, что слишком умное человечество очень скоро разрушит ее своими руками.
Но мораль-то в том, что пустите все на самотек – и равновесие рано или поздно настанет, как останавливается рано или поздно маятник, через какую бы амплитуду колебаний он не прошел. Примеров же обратного много, особенно в государственной политике. Чем больше пыжимся, тем хуже последствия. Или свежайший пример: сказали, что будет вторая волна кризиса, так все задергались в разные стороны, а до этого вроде бы все постепенно нормализовалось. В общем, если кого-то «зажигают, то значит это кому-нибудь нужно». Или, как позавчера сказали в новостях про государственный переворот в Гондурасе: «оказалось, что всем есть дело до Гондураса»…
Информир.
В общем, теорию несимметричной информации можно спроецировать и на самих себя. А мы-то сами знаем, кто мы, что мы и как поведем себя завтра? Многие из нас так любят повторять « ой, я такой непредсказуемый, не знаю, что сделаю, если… как я могу загадывать на завтра и тп.» Так о каком прогнозировании экономики и рынков речь, если мы не можем прогнозировать самое себя, а тех, кто это делать умеет, называем занудами, скучными или замороченными. А то и диагнозы ставим.
Означает ли это, что логика мира вообще, а соответственно и выбора наших клиентов и нас самих происходит наоборот? Конечно нет. Мне причина видится как раз в том, что то самое «информатизированное» общество, где мы сделали бесплОтную информацию
мерилом ценности, по сути остается обществом материальных потоков. По крайней мере, пока.
Данный дисбаланс материального-нематериального и вызывает подобные перекосы. Так как то, чего как бы нет, симметричным быть не может. Симметрия – характеристика материальных физических объектов. Попробуйте объяснить себе, что такое «зеленая информация»….
Мы пытаемся заменить материальное нематериальным, придавая ему ценность, но, к сожалению, пока не научились питаться идеями и одеваться в мораль. Жить, кстати, в домиках и котировок акций тоже.
Вернемся к недвижимости.
То, что один участник сделки или переговоров знает больше, чем другой – данность. Но это тоже –нематериальная субстанция, называемая информацией. Другая данность в том, что второй либо не хочет знать больше, либо не верит. Фактически мы пытаемся анализировать выдуманные нами же факторы, от которых ничего не зависит. Так как наши факторы выбора – условная информации, а конкретный объект – материальный предмет, который ход наших мыслей изменить не может. Как и услугу, которую предоставляет маклер или агентство.
В среднестатистическом случае выбор клиента будет 5050 или в пользу того, кто убедительно наврет. В итоге недобросовестный маклер, например, получит столько же за некачественную услугу, сколько добросовестный риэлтор, но с меньшими затратами. Соответственно, экономический эффект маклера и его выживание на рынке лучше. Особенно в кризис.
Доля недобросовестных среди игроков рынка увеличивается в силу их экономически минимальных издержек за счет качества. Далее в общей популяции недобросовестные просто в силу статистики начинают попадаться потенциальному клиенту все чаще и чаще. Клиент привыкает к низкому качеству услуг опять-таки среднестатистически, начинает считать, что это нормальный уровень качества. И в любой такой точке также возможно рыночное равновесие. Навязываемые же ему качественные услуги ( товары) начинают отторгаться психологически.
И вывод тот же, что и в нобелевской теории: клиент получает в итоге некачественынй товар (услугу). Вот только по собственной вине.
Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»