Российские апарт-отели - новый вид коммерческой недвижимости
Если до определенного момента апарт-отели ассоциировались у большинства россиян преимущественно с зарубежной курортной недвижимостью, то сегодня данный вид жилья все чаще упоминается в контексте российской коммерческой недвижимости. Несмотря на рост интереса, апарт-отели остаются еще малознакомым объектом для частных инвесторов.
О преимуществах и недостатках российского рынка апарт-отелей, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.
Что такое апарт-отель
Апарт-отель - это сокращение от английского apartment hotel, т. е. отель, состоящий из отдельных квартир. По сути, на время проживания вы арендуете полноценную квартиру. Отличие в том, что арендодателем выступает не один человек, а компания, которая управляет целым комплексом подобных квартир, и бронировать вы можете их точно также, как и номера в отеле. Здесь стоит отметить, что эти квартиры вовсе не обязательно принадлежат управляющей компании, собственниками могут выступать и частные лица, причем их может быть достаточно много в рамках одного апарт-отеля, но операционное управление осуществляет именно управляющая компания.
Есть еще одно отличие: апарт-отель, как правило, предоставляет определенный набор дополнительных услуг в отличие от частного собственника (уборку помещения, замену постельного белья и банных принадлежностей и т. п.), что, собственно, и роднит такой вид недвижимости с отелями.
"Стоит отметить, что аренда апарт-отелей за рубежом представляет собой развитый и привлекательный для инвесторов рынок, - говорит Игорь Индриксонс. - Привлекателен он и для российских инвесторов, самые грамотные из которых уже вкладывают в зарубежные апарт-отели. В России также существует подобный вид недвижимости. Но, к сожалению, с ним не все просто. Первые попытки строительства апарт-отелей в России проваливались. Сейчас этот тип недвижимости снова пытаются развивать, вкладывая огромные деньги в маркетинг и рекламу. Апарт-отель в России - это набор обычных квартир под одной крышей, которые сдаются в аренду посуточно и на более длительный срок".
Доходность апарт-отелей
"Доходность апарт-отелей в 2 раза ниже, чем у отельных номеров, - отмечает Игорь Индриксонс. - Стандартный отель зарабатывает около 50 % своего дохода на непосредственной сдаче номеров, и порядка половины дохода отелю приносят дополнительные услуги - рестораны, бары, химчистка, мини-бары в номерах, беспроводной интернет и т. д. Набор услуг может различаться в зависимости от статуса и звездности отеля. Апарт-отель ограничен в предоставлении подобных услуг, потому что каждый номер представляет собой полноценную квартиру, где собственник может самостоятельно приготовить себе еду, постирать, погладить и т. п. Таким образом, апарт-отель зарабатывает на дополнительных сервисах гораздо меньше - порядка 10-15 %".
Российская "апарт"-действительность
Компания с мировым именем не возьмется за управление апарт-отелем в России, потому что этот бизнес у нас непредсказуем. Так как управляющая компания не всегда является собственником всех квартир в комплексе, то собственник отдельной квартиры, входящей в этот комплекс, может в любой момент прийти и жить в своей квартире какое-то время - может день, а может и год. В этом случае управляющая компания теряет бизнес - а если таких непредсказуемых собственников много? Ограниченность рынка управляющих компаний ведет к монополии, и сменить ее будет сложно. Кто построил, тот и управляет - такой подход не подразумевает конкуренции, а если нет конкуренции, то и ценовая политика в отношении ставок за управление будет понятно какая.
Мебель и интерьер - немаловажный наряду с ценой аренды фактор в привлечении клиентов. Для отелей, управляемых крупными управляющими компаниями, компании сами покупают мебель и другие элементы обстановки. В российских же апарт-отелях управляющая компания не несет ответственности за предметы интерьера и мебель. А собственники, к сожалению, далеко не всегда понимают важность этого фактора и не всегда готовы вкладывать средства в интерьер квартиры.
И, наконец, ценообразование. Вполне логично, что управляющая компания должна централизованно устанавливать уровень арендной ставки, но в России здесь начинается неразбериха. Один собственник считает, что управляющая компания сдает помещения по слишком низкой ставке и требует сдавать его квартиру по установленной им цене, другой же наоборот - хочет снизить цену, считая, что слишком высокая, по его мнению, цена мешает нарастить обороты продаж. Все это приводит к хаосу и потере прибыли. Чем больше собственников, тем труднее им договориться. В итоге страдают все.
"Для России апарт-отели - новый вид коммерческой недвижимости, даже несмотря на прошлые попытки, и как любому начинанию, этому бизнесу придется пройти через трудности, совершая и исправляя ошибки. Частному инвестору стоит предельно осторожно относиться к такому типу недвижимости и с особой тщательностью подходить к принятию решения об инвестировании", - резюмирует Игорь Индриксонс.
Фото: www.ingimage.com
Источник: Личные Деньги