Рынок коммерческой недвижимости: прогноз на 2016 год
Каким будет рынок коммерческой недвижимости 2016 года? Своими прогнозами и наблюдениями мы попросили поделиться нижегородских экспертов.
Борис Горелик, генеральный директор ГК «Триумф»
— Скорее всего, тенденции на рынке коммерческой недвижимости 2016 года сохранятся те же, что и в прошлом году. Серьезные изменения, на мой взгляд, маловероятны.
В сегменте торговой недвижимости, с одной стороны, происходит ввод новых площадей, с другой — падение оборотов торговли. Рост привлекательности этому сегменту дают легкость в управлении и снижение ставок по депозитам в банках. Доходность от реализации торговых площадей на сегодняшний день составляет 8–12% годовых в рублях. В сегменте офисной недвижимости почти то же самое, но все более остро. Привлекательность — выше, количество — меньше. Доходность — 8% годовых. В сегменте складских и производственных помещений идет бурное высвобождение площадей, и без новых идей использования их ликвидность сильно проседает. Здесь идет борьба за выживание, не считая тех, кто смог настроиться на эффективную логистику. Доходность от складов на сегодняшний день составляет 12–14% годовых. Ситуацию с доходностью от промышленных площадей оставлю без комментариев. Военный сектор развивается, так как обеспечен основными фондами. Частное промышленное производство в большинстве случаев находится либо в бизнес-паузе, либо в тяжких раздумьях о том, что дало импортозамещение.
К рынку коммерческой недвижимости я бы отнес также гостиницы и жилой фонд, используемый в коммерческих целях. Во все предыдущие годы происходил интенсивный рост площадей частных апартаментов и гостиничных метров. Особо привлекательным оказался сегмент арендного жилья. Но за последние полтора года здесь произошел мощный спад потребительского спроса: доходность от жилого фонда, используемого на коротких контрактах, снизилась до 12% годовых. Жилой фонд, используемый на длинных контрактах, всегда был самым консервативным и пассивным способом инвестиций. Люди, реализующие свою квартиру самостоятельно таким образом, скорее всего, получают в год 5–6% от ее стоимости.
Снижение спроса на рынке мы наблюдаем примерно трехкратное относительно 2013 — начала 2014 года. Количество сделок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости снизилось на 40–50% (в разных сегментах по-разному). Кстати, можно спрогнозировать рост количества сделок аренды. Для большинства бизнесов аренда является очень серьезной статьей издержек. Не все арендодатели одинаково хорошо понимают роль и место своего актива на рынке. Когда арендодатель не проявляет гибкость, арендатору приходится перемещаться. Идет процесс конкурентного перетягивания клиентов. Можно предположить, что в текущем году этот процесс только обострится. Для тех, кто долго пробыл на рынке, сдаваемые за «коммуналку» площади не являются какой-то фантастикой. Это реальные случаи, характерные для прошлых кризисов за пределами российского рынка недвижимости. Сейчас даже на нижегородском рынке такие предложения появились, причем не только для бросового товара. Они уже есть, и их количество будет нарастать, это перестанет быть ноу-хау. И количество разного рода прямых и скрытых скидок будет увеличиваться.
Вместе с тем, происходит падение интереса к товару, представленному на рынке. Вымывается лучшее: то, что придерживалось и «лежало на складах», вплоть до самого худшего, неликвидного товара, выбрасывается на рынок.
В жилах российского рынка недвижимости течет нефть. Валютные цены на недвижимость продолжат снижаться: они уже упали более чем в два раза при троекратном снижении цены на нефть. Если не будет каких-то геополитических катастроф и российская экономика останется на уровне нуля, через какое-то время рынок недвижимости прекратит падение, найдет свое дно, после чего начнется постепенный рост.
Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM — консультанты по торговой недвижимости
— Мы считаем, что ждать серьезных изменений на рынке коммерческой недвижимости в наступившем году не стоит. Кризисные явления ощутили на себе все сегменты недвижимости, особенно коммерческая, и на реанимацию рынка понадобится еще около двух лет. На жизнеспособность рынка оказали влияние многие факторы: экономические санкции, валютные колебания, общая экономическая нестабильность, которая привела к низкой активности инвесторов. В 2016 году объем нового строительства будет самым низким за последние 10 лет. Сегодня на рынке недвижимости Нижнего Новгорода предложение превышает спрос. Поспособствовал этому запуск в 2015 году новых объектов: ТРЦ «Небо», «Крым», «Жар-птица», «Олимп», «Звезда».
По прогнозам IDEM, самым нестабильным для торговой недвижимости и бизнес-центров будет первое полугодие 2016 года. Вектор развития отрасли в 2016 году зададут ключевые тенденции года ушедшего. Многие торговые сети оптимизировали свои планы по развитию, кого-то нынешний кризис вынудил покинуть рынок, так или иначе, многие коммерческие объекты недвижимости, в том числе новые, работают с большим количеством пустующих площадей. В ближайшие несколько месяцев стоимость квадратного метра продолжит снижаться. Однако, несмотря на лояльные арендные условия и готовность девелоперов идти на уступки, найти надежного арендатора остается непростой задачей.
Тем не менее, консультанты IDEM считают, что в 2016 году все-таки будет наблюдаться положительная динамика. Кризис вынуждает бизнес подстраиваться под новые рыночные условия, искать новые решения и внедрять инновации. Для того чтобы сохранить свои позиции на рынке и не потерять интерес со стороны покупателей, торговые объекты все чаще прибегают к реконцепции. Эта мера помогает вдохнуть в объекты новую жизнь и дает большие конкурентные преимущества в сравнении с неконцептуальными объектами. Те управляющие компании, которые предпочтут не отсиживаться до лучших времен, а сосредоточатся на маркетинге и продвижении своих объектов, диалоге с покупателем, существенно повышают свои шансы занять устойчивое положение на рынке.
Евгений Лашманов, директор по развитию ООО «Центр коммерческой недвижимости»
— Сложно давать серьезные прогнозы. Проще рассказать о том, как выглядит рынок коммерческой недвижимости сейчас. Ситуация, прямо скажем, нерадостная, и каких-то тенденций к переменам пока не наблюдается.
На сегодняшний день рынок полностью перешел в руки арендаторов и покупателей. За последний год произошло падение спроса на 30–40% при стремительном приросте освобождаемых помещений. Арендные ставки поползли вниз, собственники помещений вынуждены конкурировать за арендаторов, причем не только снижая арендные ставки, но и предоставляя «арендные каникулы», «каникулы» на переезд, ремонт помещения за свой счет и т. д., — в общем, все то, о чем раньше собственник даже разговаривать бы не стал.
Рынок хорош для инвестиций и покупки помещений под свой бизнес. Падение арендных ставок и кризис в целом повлекли за собой и падение цены продажи коммерческой недвижимости. Стали появляться собственники, которые хотят избавиться от активов с целью поддержания своего бизнеса — те, кто не справляется с кредитной нагрузкой. Торговые сети и банки избавляются от нерентабельных объектов. Поэтому для инвесторов сейчас благоприятное время. Цена продаваемых объектов достигла максимальных значений.
Для того чтобы подобрать арендатора или покупателя для собственников, приходится проделывать большой объем работы, но большинство из них готовы оплачивать наши услуги в максимальном объеме. Основная цель владельца — не сэкономить на комиссионных, а сдать помещение. И с каждым месяцем простоя площадей мотивация собственника сдать или продать растет, так как он отчисляет налоги, коммунальные платежи и недополучает прибыль от аренды.
Ситуация на рынке усугубляется увеличением налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость в 2016 году и невозможностью компенсировать ее за счет повышения арендных ставок. Увеличивается срок окупаемости объектов.
Подводя итоги, хочется отметить, что подобную ситуацию мы наблюдали неоднократно, данный процесс цикличен. Можно ожидать, что через некоторое время после падения рынок вернется к росту.
Василий Енин, директор АН «Брокер Сервис»
— Этот год, как и предыдущий, будет временем «переездов» для крупной офисной недвижимости. Освобождают площади крупные компании, которые сворачивают бизнес в нашем городе. При этом есть организации, консолидирующие в одном месте свои отделы, и им требуются большие площади. Востребованы также небольшие офисы, которые нужны компаниям, снижающим издержки на аренду. Оживление в этом сегменте наблюдается с конца марта. Высвобождается много помещений банковских отделений, с кассовыми узлами, которые приходится ломать.
Часть крупных торговых сетей приостановила расширение до середины года. Востребованы небольшие площади под специализированные магазины, например, по продаже мяса, алкоголя. Сегодня сети не покупают, а арендуют помещения.
В индустриальной недвижимости увеличился спрос на покупку собственных площадей. Удачно сложилась конъюнктура: много дешевых помещений. Цена аренды в этом сегменте понизилась меньше, чем цена продажи. Инвесторы проявляют осторожность при выборе арендаторов, тщательно оценивают их стабильность и риски при поиске нового.
Земельных участков без проблем, ограничений и обременений сегодня на рынке мало, собственники завышают цены и неохотно их продают. Поиск участка под строительство стал занимать больше времени. Ожидания покупателей изменились: они готовы приобретать недвижимость на 30–40% дешевле, чем два года назад.
На рынке очень много свободных площадей. Собственники активно рекламируют их на разных ресурсах. Во всех сегментах предложение количественно превышает спрос, но помещений и участков, соответствующих ценовым и качественным ожиданиям арендаторов и покупателей, мало. Прибавилось работы агентствам недвижимости. Количество запросов в нашей компании стабильно растет с октября прошлого года. Общее же число сделок снизилось: сказываются неплатежи, сдерживающие развитие всех компаний на рынке.
Стоимость аренды упала на 20–45%. Цены будут снижаться до осени, но уже незначительно. В этот кризис собственники помещений формата стрит-ритейл быстро отреагировали на отток банков и скорректировали цены до уровня, который был до экспансии банков 2012–2014 годов. Ожидаемая налоговая нагрузка, коммунальные платежи, гашение кредита и воспоминания о кризисе 2008–2010 годов повлияли на скорость их реакции.
Цена продажи помещений также снизилась, но сделок мало. Покупатели активизируются при росте курса рубля. Думаю, минимум в рублях уже достигнут.
Источник - Гипер-НН
Вернуться на главную >>>